قبل از خرید ملک در ترکیه بد نیست با نکات مهمی که باید در سند ملکی در ترکیه به آن توجه داشته باشید آشنا شوید. در هر کشوری اگر شما قصد سرمایه گذاری یا خرید کالای سرمایه ای دارید بهتر است قبل از اقدام با قوانین و مسائل حقوقی آن آشنا شوید.
1- تاپو چیست و چند نوع است؟
به سند ملکی در ترکیه تاپو می گویند و به اداره مسکن این کشور هم اداره تاپو گفته می شود. این اسناد به دو رنگ آبی و قرمز ارایه می شوند و اسناد آبی برای زمینهایی است که مجوز ساخت ندارند و به آنها داده نمی شود مثل زمین های کشاورزی و … . و سند قرمز هم به املاک یا زمینهایی گفته می شود که جواز ساخت دارند. به همین خاطر اگر شما قصد خرید خانه در ترکیه را دارید سندی که باید برای شما صادر گردد قطعا سند قرمز خواهد بود.
2- چه زمین ها یا املاکی را میتوان خرید؟
در خرید املاک در ترکیه در نظر داشته باشید که به عنوان یک خارجی هر خانه یا ملک یا زمینی را نمی توانید خریداری کنید و ملک شما نزدیک به مراکز مهم نظامی یا دولتی خاصی نباید باشد. برای اینکه خاطرتان از این بابت راحت باشد. بد نیست استعلام بگیرید که آیا در آن پروژه فرد خارجی دیگری هم اقدام به خرید ملک کرده است یا خیر . توصیه ما این است که حتما یک مترجم زبان ترکی و یک وکیل خبره در کنار دست خود داشته باشید و از او بخواهید که این مورد را حتما برای شما از سازمانها و ارگان های بازرسی ملک ویژه اتباع خارجی استعلام بگیرد.
اگر قصد دارید با خرید ملک اقامت یا شهروندی بگیرید باید بدانید با خرید بعضی از املاک نمی توانید برای اخذ شهروندی یا اقامت اقدام کنید به همین خاطر است که توصیه اکید ما بهره مندی از تیم مشاورین و وکلای مجرب است تا سرمایه های زندگی خود را به خطر نیندازید. در نظر داشته باشید بخش اعظم خدماتی که شرکت شیوار هوم به شما ارایه می نماید. بدون هزینه و رایگان برای شما هموطن عزیز انجام می شود. و نیازی نیست نگران مسایل مالی مربوطه به آن باشید.
3- چطور می توانم از سلامت یک سند ملکی در ترکیه مطمئن شوم؟
استانبول شهر بسیار پهناور و هفتاد و دو ملت است. و برای شما که تازه وارد به این محیط هستید بسیار مهم است که با آگاهی و احتیاط قدم بردارید. متاسفانه در سالهای اخیر با گسترش روز افزون تقاضا افرادی در زمینه املاک اقدام به انجام تبلیغات غیر واقع با قیمتهایی جذاب کرده اند و قیمتهایی که هیچ وجود خارجی ندارند و با اجرای یک نمایش بی نقص اقدام به گرفتن پول متقاضیان به خرید ملک و ارایه سندی جعلی به آنها کرده اند و بعدها دست خریداران از همه جا کوتاه بوده و کل سرمایه زندگیشان را از دست داده اند. به همین خاطر دولت ترکیه برای جلوگیری از وقوع چنین اتفاقاتی اقدام به افزودن کیو آر کدی در بالای اسناد ملکی کرده است که تمام اطلاعات سوابق ملک، ویژگی های خود ملک و مالک یا مالکین و حتی لوکیشن آن ملک را با اسکن آن کیو آر کد از طریق گوشی می توانید مشاهده و استعلام کنید.
4- برای احراز مالکیت بر ملک باید چکار کرد؟
بعد از انتخاب ملک مورد نظر شما باید اقدام به انعقاد قول نامه در بنگاه نموده ولی این قولنامه تا زمانی که سند در دفتر اسناد رسمی به نام شما نشده است هیچ ارزش قانونی برای تصرف ملک نخواهد داشت. به همین خاطر پیشنهاد می کنم از طریق وکیل خود بعد از انعقاد قولنامه درخواست خود مبنی بر ارائه اقدامات مقدماتی انتقال سند ملکی در ترکیه در اداره ثبت اموال تاپو و کاداسترو ترکیه به انجام برسانید. در مورد مقرر با انجام کامل استعلامات که لیستی بلند و بالا هست به سازمان ثبت اسناد به همراه فروشنده و وکلا و مترجم مراجعه و کارهای انتقال سند خود را انجام خواهید داد مراحل و شرایط و نحوه پرداخت مبالغ و بنام کردن سند به چه نحو باشد. را قدم به قدم با مشاوره وکلای مجرب ما پیش ببرید که مشکلی پیش نیاید.
5- تاپوتاکس چیست و چه کمکی به ما می کند؟
البته دولت ترکیه برای این امر هم فکر کرده و سیستمی تحت عنوان تاپوتاکس طراحی کرده که با همکاری بین بانکهای ترکیه و سازمان ثبت اسناد کار می کند و طرز کارش اینگونه است که شما پول خرید خانه خود را به حساب این سیستم به امانت پرداخت می کنید و زمانی که فروشنده سند را به نام شما منتقل کرد و سند به نام شما شد سیستم پول پرداختی شما را برای پرداخت به فروشنده ملک آزاد می نماید. که این سیستم جلوی بسیاری از کلاهبرداری ها را گرفته است. و هزینه این سیستم با توجه به امنیت خاطری که ایجاد می کند بسیار بسیار ناچیز است. (حدود 70 لیر ترکیه)
6- چه چیزهایی باید در سند ملکی در ترکیه چک شود؟
پیشنهاد میکنیم کپی سند را از املاک مطالبه کنید و حتما کامل مطالعه کنید. در سند به نشانی، طبقه، شماره واحدی که در سند قید شده حتما توجه کنید که با مشخصات ملکی که پسند کردید یکی باشد. اگر به زبان ترکی آشنایی ندارید حتما از مترجم رسمی و وکیل خود بخواهید که مطابقت دهند و چک کنند. سعی کنید از وکلای مجرب صاحب مجوز استفاده کنید. از تمیز بودن سند اطمینان حاصل کنید که سند بدهی به بانک یا سازمانهای مختلف نداشته باشد.
آپارتمانهایی را خرید کنید که هم از عرصه و هم از اعیان سهم داشته باشند. عبارت کات مولکیتی یعنی آپارتمان از زمین قدر السهم دارد. و عبارت کات ایرتیفاکی یعنی آپارتمان فقط از اعیان سهم دارد. منطقه ای که ملک در آن خریداری می شود، شرکت سازنده ملک شما و حتی معمار آن پروژه ، کیفیت ساخت پروژه و دسترسی های پروژه به مراکز مهم تجاری و فرهنگی و هنری و ورزشی و تفریحی شهر ، دسترسی به سیستم حمل و نقل عمومی و اتوبانهای مهم و استراتژیک و امکانات رفاهی داخل پروژه و سهم شما از مشاعات این پروژه بسیار در قیمت پروژه شما تعیین کننده هستند. اگر پروژه شما در تمامی فاکتورهای بالا امتیاز بالایی را کسب کند قطعا پروژه ای خواهد بود که ارزش سرمایه گذاری بسیار بالایی دارد. و قطعا سرمایه شما با خرید این املاک رشد خواهد داشت و نکته کلیدی در خرید این پروژه این است که قبل از به بهره برداری رسیدن کامل این پروژه ها این املاک خریداری شود قاعدتا بهتر است و با بهره برداری همیشه شاهد رشد چشمگیر قیمت این پروژه ها بوده ایم.
7- هزینه های جانبی انتقال سند ملکی در ترکیه؟
اداره ثبت اموال تاپو و کاداسترو اداره ای است که می توانید صحت اطلاعات سند ملک خود را از آن استعلام بگیرید و کار انتقال سند در آن انجام می شود. در تمامی شهرهای ترکیه دفتر دارد. و زیر نظر دولت ترکیه فعالیت می کند.
برای انتقال سند تنها این اداره اختیار قانونی انجام این کار را در قانون ترکیه دارد و انجام این نقل انتقال در این اداره ضامن قانونی بودن و شفافیت معامله شماست. هر دو طرف خریدار و فروشنده باید در روز مقرر در این اداره حضور داشته باشند، مگر اینکه هر یک از دو طرف وکالتنامه ای برای انجام امضا نهایی داده باشند.
پس از خرید ملک در ترکیه، شما باید ۳ درصد از ارزش اعلام شده ملک خود را طبق قرارداد، به عنوان مالیات نقل و انتقال به دفتر اسناد پرداخت نمایید. در ترکیه پرداخت این مبلغ عموما به عهده خریدار است ولی باز امری توافقی است بسته به پروژه ای که خریداری می کنید ممکن است شرایط پرداخت این وجه متفاوت باشد.
در پایان چندین مورد هزینه و مالیات به ارزش تقریبی ۲۵۰۰ لیر ترکیه به شرح زیر وجود دارند؛
- ترجمه گذرنامه در دفتر اسناد رسمی (۱۳۰ لیر برای هر فرد)
- ترجمه مدرک اثبات آدرس جهت باز کردن حساب بانکی در دفتر اسناد رسمی
- مترجم قسم خورده
- وکالت (اختیاری)
- دریافت شماره مالیاتی
- عکس
- مالیات کاداستر
- مالیات درخواست سند ملک (Döner Sermaye Harcı)
8- آخرین تغییرات در سند ملکی در ترکیه ؟
- ارایه کد رهگیری یا همان کیو آر کد برای هر ملک با یک کد تصویری امکان جالبی است که شما با اسکن آن کد توسط اپلیکیشن بارکد خوان می توانید به اطلاعات مهمی از سند دسترسی پیدا کنید که راهی هم هست برای تشخیص اسناد جعلی با اسناد واقعی
- یکی از مهمترین تعییرات در اسناد جدید آن است که در تاپو های جدید در ترکیه کد ملی غیر منقول به هر ملک به صورت جداگانه اختصاص پیدا می کند. و این کد ملی غیر منقول کارکردی مشابه کد ملی هر شخص در کشور ترکیه دارد . و شما با در اختیار داشتن کد ملی غیر منقول هر تاپو می توانید از طریق سایت اداره اموال تاپو و کاداسترو به تمام اطلاعات بروز شده یک سند ملکی از طریق وب سایت این اداره دسترسی پیدا کنید و آخرین تغییرات را در آن پیگیری نمایید.
- تغییر مهم اینکه متراژ دقیق املاک زین پس بر اساس استانداردهای املاک در سند قید می شود در حالی که پیش از این قید نمی شد و ممکن بود مشکلات زیادی را برای خریداران ملک ایجاد می کرد.
9- استعلامات لازم برای خرید ملک چیست؟
خیلی مهم هست که قبل از اقدام به خرید یک ملت حتما استعلامات مربوط به نداشتن بدهی معوقه را بگیرید. و خواهش ما این است که تا زمانی که از بدهی های یک ملک مطمئن نشدید هرگز اقدام به معامله نکنیم. همیشه این نکته را آویزه گوشتان کنید که افراد سودجو زیادی هستند که دنبال افراد خارجی و کم اطلاعات هستند و با داشتن یک وکیل می توانید خود را در مقابل این خطرات محفوظ نگه دارید.
بدهی به بانکها یکی از رایج ترین بدهی های هر ساختمانی ممکن است باشد. و بسیار افرادی هستند که استعلام نگرفته ملکی را خریداری می کنند و بعد از خرید متوجه بدهی سنگین بانکی ملک می گردند که در صورت عدم پرداخت آن بدهی ملک آنها مصادره خواهد شد.
بدهی به دولت، از بدهی های مالیاتی تا بدهی به شهرداری، تا بدهی به ادارات خدمات دهنده ای همچون برق و گاز و آب و … می تواند برای شما بار تعهدات مالی ایجاد نماید به همین خاطر این استعلامات از قبل حتما گرفته شود.
مهم : اگر شما معامله را انجام دهید پس از آن حق هيچ گونه اعتراضی در خصوص بدهی های ملک را نخواهید داشت
6- اتباع خارجی برای خرید ملک چه مدارکی باید همراهشان باشد؟
بعد از ثبت درخواست انتقال مالکیت در اداره ثبت اموال تاپو باید به همراه فروشنده در روز مقرر در سازمان مربوطه حضور بهم برسانید. در روز مقرر پیشنهاد میکنیم در ساعات اولیه روز مراجعه کنید شماره بگیرید و منتظر نوبتتان باشید این مدارک را باید به همراهتان داشته باشید تا کار شما در آن روز انجام شود.
- سند ملک و مستغلات و یا برگهای حاوی آدرس کامل و کدپستي آن ( معتبر )
- اصل مدرک شناسایی یا پاسپورت بهمراه ترجمه ی آن
- دریافت و بهمراه داشتن برگه ای با عنوان ارزش ملک با نرخ روز از شهرداری مربوطه
- برگه ی سیاست نامه ی بیمه ی اجباری در برابر حوادث برای املاک مسکونی و اداری
- ۲ قطعه عکس مربوط به حداکثر ۶ ماه اخیر برای خریدار و ۱ قطعه برای فروشنده در ابعاد ۶ در ۴
- حضور مترجم رسمی و مورد تایید برای طرف قراردادی که به زبان ترکی مسلط نیست
- اصل و یا کپی برابر اصل مورد تاييد بهمراه ترجمه از وکالت نامه هایی که در خارجه کشور ترکیه تنظیم شده اند
- مدرک مربوط به اذن اقامت از اداره ی مربوطه
تا در خرید یک ملک به قطعیت نرسیده اید به هیچ عنوان هیچ پیش پرداختی را نپردازید. توصیه اکید ما این است که قبل از اقدام برای خرید خانه حتما یک حساب بانکی در بانکهای ترکیه بنام خودتان باز کنید (شما تا در ترکیه اقامت نداشته باشید و آدرس ثبت شده در سیستم ای دولت ترکیه بنام خودتان نداشته باشید و برگه مالیاتی در سیستم مالیات این کشور نداشته باشید به عنوان یک ایرانی نمی توانید در بانکهای ترکیه حساب داشته باشید اما شیوار افتتاح حساب را بدون این تشریفات قانونی برای شما به رایگان انجام خواهد داد.) و تمامی پرداختها به مالک پروژه که در سند قید شده است و در قالب پرداخت بانکی انجام شود که مدارک مستند برای پرداختی های شما موجود باشد.
